物管“博疫”白皮书⑰丨滨江服务：走不出的杭州

鞍山捂眼祖

1995年成立，2019年上市，滨江服务的成长节奏可谓中规中矩。从集团2019年业绩表现看，“求稳”仍然是滨江的一贯底色。
报告期内，滨江服务实现收入人民币7.02亿元，同比增长37.8%；实现毛利1.97亿元，同比增长46.0%；利润为人民币1.15亿元，同比增长63.2%。公司权益股东应占净利润为人民币1.15亿元，同比增长63.4%。
专注高端，聚焦本土，25年来，这家杭州出身的浙系物企虽保持着平稳发展，但也面临人工成本高企、全国化布局受挫、规模扩张失速等问题。对已经25岁的滨江服务来说，何时走出杭州舒适圈，在保持质量的同时兼顾效率，是接下来要思考的核心命题。
高端之殇
借着资本的东风，滨江服务于成为2019年第一家港股上市的内地物业公司，同时也是主板上市的第13家，港股上市第12家物业服务企业。
虽然彼时仅1080万㎡的在管面积相比上市同行算是软肋，但专注高端住宅物业的滨江服务自有说服资本市场的一套理由。招股书显示，滨江服务在管物业类型大体分为五类：中高端住宅、商业写字楼、企业总部大楼、大型商业综合体、产业园区。滨江服务中在管住宅物业约66.1%为高端物业。
由于专注中高端，滨江服务的物业费也明显高于行业一般水平，单位面积内产生的利润也更加可观。年报显示，2019年集团平均物业管理费已达4.16元/月/平方米，物业费收缴率为96.8%。
但与此同时，高端定位也带来企业成本的上涨，以及毛利率的提振缓慢。
2019年滨江服务销售成本达5.04亿元，较2018年的3.74亿元增长34.8%。一般来讲，物业领域影响销售成本的主要是因素为员工成本，即因业务扩张导致的员工人数及薪金增加，以及市场人均工资的上涨。


据查阅，于2019年12月31日，滨江服务共僱用4280名员工，员工成本为人民币3.30亿元，较2018年的2.36亿元增长约40.14%，员工成本增速已超过收入增长的37.8%增幅。
此前，滨江服务在招股书中曾提到，为管理员工成本、提高利润率，集团将开展多种措施降低对人工的依赖，包括外包部分劳动密集型业务给第三方，以及简化、标准化物管服务等。但员工成本及分包成本的增加着实减慢了集团增长，并降低了盈利能力。
2019年，滨江服务总收入达7.02亿元，同比增长37.8%，但毛利率仅为28.1%，同比也仅仅增长1.6%。相比同年上市的奥园健康44.5%、蓝光嘉宝36.2%的毛利率不免让人忧虑。
从营收构成看，滨江服务的收入来源主要有三大板块：物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务。期内，物业管理服务收入4.11亿元，较2018年的3.16亿元同比增加30.1%，为集团主要收入来源，占总收入构成的58.6%，但毛利率却仅上升0.5个百分点至16.1%。
非业主增值服务收入达2.24亿元，较2018年的1.55亿元增加44.2%，占集团总收入约31.9%，毛利率仅微弱上升0.1个百分点至43.2%。
业主增值服务收入0.66亿元，较2018年的0.37亿元增加75.9%，占本集团总收入约9.5%，毛利率较2018年的49.5%上升1.5个百分点至51.0%。
董事会主席、总裁兼执行董事朱立东在2019年业绩会上也表示，在物业服务这个行业里，成本最高的还是人力，提供高端品质服务需要更多人员支撑。滨江服务因为人力成本处在相对较高的水准，毛利还不能体现得不能非常好，“以后智能化程度更高，用机器代替人力，滨江就会有更明显的优势”。
区域之困
滨江服务脱胎于背后的母公司滨江集团，28年前，这家靠着8万块钱起家的集体所有制企业在杭州江干区扎下根来，仅凭着以戚金兴为首的7名员工，便开始了最初的创业。
起初，滨江集团以旧改项目在当地崭露头角，尔后，伴随国家大规模基础建设和旧城改造带来的机遇期，滨江集团走上住宅开发之路，并于1995年成立物业公司——滨江服务。
值得指出的是，囿于母企业“聚焦杭州，深耕长三角”的发展战略，滨江服务自成立以来一直未能走出杭州以外更远的地方。


据集团2019年报，截止2019年12月31日，滨江服务物业管理服务收入达4.12亿元，其中仅杭州区域收入就为3.18亿元，占比达77.4%；浙江省除杭州外收入0.89亿元，占比21.8%；而浙江省外仅有1个项目，年内收入约0.03亿元。
从在管面积的区域构成看，2019年滨江服务在管建筑面积1436.9万㎡，其中六成来自杭州，达927.9万㎡；浙江省（外不含杭州）在管面积489.9万㎡，浙江省外在管面积19.1万㎡。


事实上，滨江集团也一直尝试走出浙江。2016年以来，集团不惜重金加码上海、深圳，但市场的多变加之时运不济，滨江的全国化布局并不十分顺利。
2018年，迟迟入市的滨江集团上海首个豪宅项目——滨江公园壹号因违规“偷面积”而被要求对砸掉样板间部分地方进行复原，导致房型大幅修改，得房率降低。与此同时，滨江物业也配合做“减法”，原计划每平方米12元左右的物业费被压缩到6元左右。
此前，滨江集团还与安远控股等公司合作开发深圳龙华区安丰工业区项目，但不料工程在开发进度上存在不确定性，2018年滨江集团退出项目合作。
外忧尚未解决，内患相继而来。
此时，耗费大量精力在进击一线的滨江已丢掉“杭州第一”的宝座，因此，2019年滨江又聚焦回本土市场，在杭州“疯狂”拿地。2019年7月，滨江集团董事长戚金兴在采访中表示：“前两年绿城被其他房企超越了，作为本土房企，滨江总要在杭州大本营夺回来，既然夺回来第一，再放弃也是不可能的。”
在滨江服务的发展战略上，朱立东也坦言，滨江服务将继续专注于高端物业项目，企业发展则专注于大本营浙江，保持稳健、有质量的增长，今年目标增长率在30%左右。
无疑，区域的深耕会带来品牌认知度高、地方资源充裕等利好，但知名地产分析师严跃进指出，当前多数物管企业仍依赖于原有资源进行物业开发，虽隐去了潜在的收购成本，却很难走出市场化之路，不利于市场竞争力的形成。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，物管公司属于成本密集型、劳动密集型企业，其价值是以标准化来提高人均管理面积，进而平衡成本，获得收益，在管面积的过于集中则不利于提高物业服务规模，此外对地产母公司的客户拓展能力也有限。
规模之惑
在以土地拓张为主旋律的房地产行业，滨江集团却一向以“稳健、保守”之面孔示人。长时间以来，滨江集团在投资拓展上一直实施“保持现金流、降低负债”的发展策略，这也让其在楼市高歌猛进的年代里与规模失之交臂。
沿袭母公司的战略风格，滨江服务的扩张步伐也并不急促。
年内，滨江集团未交付物业共75个项目，合约建筑面积12.4百万平方米，同比增长34.8%，在管建筑面积14.4百万平方米，同比增长24.1%。这些数字虽看似稳健，但与行业内活跃分子相比，滨江服务着实慢了许多。
以碧桂园为例，2019年其在管面积2.76亿平方米，增速达52%；雅生活在管面积2.34亿平方米，较去年同期增长69.4%；而与滨江服务同年上市的奥园健康，2019年在管建筑面积则增加约470万平方米至1510万平方米，同比增长达45.2%。


从面积来源看，2019年滨江服务在管建筑面积1436.9万㎡，其中960.3万㎡来自母公司输送，476.6万㎡来自独立物业开发商，两者比例约为7:3。滨江服务的物业拓展仍主要依赖母公司。
朱立东在2019年业绩会上表示，物业服务收并购是热门的话题，是很多家物业服务公司IPO募资的方向，但是滨江服务非常审慎。
目前，收并购有两个方向。首先，同类的物业服务公司收并购，滨江服务经过研究没有去实质性的启动，主要的原因在于专注中高端的物业企业，标的很少。同时，收并购会带来很多隐患，未上市的企业有比较大的不规范，企业文化不匹配等问题。
此外，去年8到10月，滨江服务对产业园的运营并购也进行了比较深入的讨论，但最终，由于对方要求的溢价率比较高，且该笔收购对报表产生负面的影响，故而放下了。
严跃进分析道，物业本身虽然是一块很大的蛋糕，但如何做大盈利则面临很多不确定性，不同于房地产领域，物管行业的收并购还面临物业费收缴、新内容增加等问题，因此寻找合适的收并目标、以及后续进行合理改造非常关键。
虽然滨江服务在公开场合一向谦虚表态，但在滨江服务2019年报中，或许可以一窥集团的规模愿景。其表示，将形成聚焦杭州，深耕长三角，辐射华东，关注粤港澳及中西部地区的业务发展方向。一旦在新的区域市场建立业务范围，集团将提高当地市场占有率，以提升规模经济。
奇点商业原创稿件

深圳市泊静远变压器工厂董先生

撸过